LE DOL
Nicolas et Lola ont trouvé la maison de leurs rêves en recherchant sur internet sur le site Centris. Après avoir contacté le courtier immobilier qui avait la résidence dans ses inscriptions, ils ont, en acheteurs prudents et diligents requis de voir la déclaration du vendeur.
À la lecture de la déclaration du vendeur, la maison semble être bien entretenue. Elle semble avoir reçu les réparations d’usage et offrir des prestations plus que respectables.
Nicolas et Lola décident de mandater un inspecteur préachat pour faire une inspection des éléments visibles de la propriété. L’inspecteur réalise une inspection minutieuse de la résidence. À part des recommandations simples et des thermos à changer, la résidence semble être dans un très bon état.
Pendant la visite et après, Nicolas et Lola posent des questions au courtier et/ou aux propriétaires vendeurs qui leur transmettent des réponses aux questions posées, sans plus.
Ils achètent la maison.
Tout heureux qu’ils sont, ils emménagent dans la résidence avec leur petite famille. Après plusieurs mois de vie dans leur nouvelle résidence, ils apprennent par un voisin que la résidence a été l’objet d’un drame menant à un suicide d’un des anciens propriétaires.
Inquiets, Nicolas et Lola questionnent leur courtier immobilier et décident de vérifier leur contrat, et la déclaration du vendeur, et s’aperçoivent que cette situation n’a pas été divulguée.
Ils ont l’impression que les vendeurs leur ont menti.
Cette situation est intolérable pour Nicolas et Lola qui ne veulent pas vivre dans une maison avec cette problématique.
Nicolas et Lola sont surement victimes de DOL par mensonge ou réticence de l’information.
Mais qu’est-ce que le dol ?
Le Code civil du Québec résume la notion de dol comme suit :
1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.
Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.
Les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin dans l’ouvrage Les obligations précisent ce qui suit :
Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. C’est donc l’acte, l’agissement qui provoque l’erreur. Le vice de consentement reste bien toutefois l’erreur ainsi provoquée. Puisqu’il y a erreur, on peut se demander si l’erreur provoquée par le dol ne fait pas double emploi avec l’erreur simple, puisque celle-ci, provoquée ou non, a une influence sur le consentement. On sépare cependant, avec raison, l’erreur provoquée par le dol de l’erreur simple.
D’une part, la première a un caractère fautif, même délictuel et, tout en accordant l’annulation du contrat, le droit cherche aussi à sanctionner la malhonnêteté.
Par conséquent, le dol est une tromperie dans les déclarations, tromperie grossière, qui touche l’accord donné.
La partie victime de dol devra démontrer qu’elle n’aurait pas contracté ou contracté à des conditions différentes.
Dans ce genre de cas, c’est le consentement qui a été altéré pas forcément la condition de l’immeuble. Il se peut que le dol et le vice caché coexistent néanmoins. Toutefois, lorsque l’on est en présence de dol, la démonstration doit se faire que celui-ci aurait entrainé un refus d’acheter.
Depuis 2012, le vendeur est maintenant tenu de divulguer toute information dont il a connaissance en lien avec une mort violente ou un décès par suicide survenu dans l’immeuble qu’il offre de vendre, et ce, même si l’acheteur n’exprime pas de préoccupations sur ce sujet.
Mais attention, le dol peut être présent dans bien d’autres cas notamment des réparations non divulguées, la construction de bâtiment ou d’infrastructures néfastes (exemple : piste de karting) ou encore en lien avec des infiltrations ou autres.
Si vous êtes face à ce genre de situation, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous aiguiller et vous épauler face à la situation, et vous guider tout au long des étapes.