Vous magasinez votre maison de rêve ou vous recherchez un premier investissement. Dans tous les cas, vous n’avez pas ou peu de connaissances en immobilier.
Vous voulez acheter mais vous vous posez des questions sur ce que vous devez faire pour être prudent et diligent.
Acquérir une propriété est une démarche heureuse mais fastidieuse, une démarche stressante mais au combien enrichissant, mais elle peut aussi devenir un vrai cauchemar.
Lorsque vous pensez à acquérir une propriété, vous devez vous entourer des personnes professionnelles qui pourront vous aider, vous aiguiller, vous conseiller dans le but de vous éclairer le plus possible sur le bien recherché.
ATTENTION, lors de l’acquisition d’une résidence, vous devez VOUS, personnellement, être un acheteur que l’on qualifie de prudent et diligent.
Aujourd’hui concentrons-nous sur l’inspection de la résidence avant l’achat.
Tout d’abord, que la maison soit à vente avec la garantie ou sans la garantie légale contre les vices cachés, nous vous conseillons fortement de procéder à une inspection par un professionnel de la résidence.
Ce genre d’inspection est qualifiée d’inspection visuelle. C’est là que les choses se corsent.
Le choix de l’inspecteur :
Idéalement, votre choix devrait être dirigé vers un inspecteur en bâtiment qui possède une formation professionnelle en bâtiment, tel un architecte, un ingénieur ou encore, à la limite, un technologue en bâtiment.
Toutefois, rare sont les professionnels qui procèdent à ce genre d’inspection avant achat. Le prix de l’évaluation peut en être impacté également.
Il existe au surplus des inspecteurs en bâtiment membres d’une association. Ces dernières exigent de leurs membres qu’ils réussissent des examens de qualification et suivent une formation continue.
Demandez à votre inspecteur s’il est membre ou non d’une telle association. Dans le cas contraire, soyez vigilants et pensez-y à deux fois.
Finalement, plusieurs entreprises d’inspection utilisent dorénavant la thermographie. Cette façon de réaliser l’inspection permet de considérer les pertes de chaleur, les infiltrations ou autres problèmes de variation de température. Là encore, il faut que le professionnel sache s’en servir.
La visite en tant que telle
Il est important de prévoir une visite d’une durée minimale d’une (1) heure. Il est important de remettre à l’inspecteur la déclaration du vendeur afin que ce dernier l’analyse et puisse, le cas échéant vérifier certaines déclarations.
Un inspecteur préachat ne déplace normalement aucun meuble, cadre, tableau ou autres. Il est fortement recommandé d’être présent lors de la visite et de bouger les éléments à bouger pour permettre l’inspection.
Vous devriez vous assurer lors de la visite de discuter avec votre inspecteur de la toiture, de la fondation, des pentes du terrain et de l’entretoit et sa ventilation lorsque possible.
Il faudra poser des questions à vos vendeurs, le cas échéant, pour découvrir des potentiels problèmes antérieurs.
Rapport d’inspection :
Il est très important de lire le rapport qui vous sera remis. Faites attention aux signes, aux recommandations, ou à certains visuels utilisés par les inspecteurs pour alerter leurs clients.
Vérifier les recommandations de votre inspecteur et si une des recommandations touche un approfondissement d’un élément, prenez conseil auprès de celui-ci qu’il vous dirige vers le professionnel adéquat.
Il est très important de ne pas traiter avec légèreté un rapport qui pourrait être utile advenant la découverte de vices ultérieurement.
N’oubliez pas que l’inspection est visuelle. Qui dit visuelle, dit visible ou indices visibles.
Responsabilité :
L’inspecteur en bâtiment est un entrepreneur de services. Sa responsabilité peut être engagée en cas d’erreur dans son rapport ou en cas de mauvaise exécution de son mandat.
La responsabilité de l’inspecteur en bâtiment est souvent analysée lors de la découverte de vices cachés.
Dans l’affaire Roy c. Tétreault, la juge circonscrit le cadre juridique de la responsabilité de l’inspecteur préachat :
« 2.1.4 La portée de l’inspection pré-achat
L’inspecteur pré-achat a, à l’égard de son client, une obligation de moyens et non de résultat. À ce titre, il doit agir avec prudence et diligence. L’inspection pré-achat est une inspection générale et non une expertise. L’objectif d’une inspection n’est pas de découvrir et d’identifier des indices susceptibles d’indiquer un problème potentiel affectant le bien acheté et qui pourrait avoir une influence sur son prix. Tout au plus l’inspection a-t-elle pour but d’aviser le futur acheteur des problèmes potentiels du bâtiment et il appartiendra alors à l’acheteur de pousser plus loin sa démarche s’il désire procéder néanmoins à l’acquisition, le jeu des négociations entre le vendeur et l’acheteur étant alors enclenché. L’inspecteur pré-achat n’a pas, contrairement à l’expert, le mandat d’identifier la cause du vice et les solutions potentielles. De la même façon, il se contentera d’une inspection visuelle, c’est-à-dire d’un « examen attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou L’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations. »
L’inspection doit cependant couvrir les composantes visibles d’un immeuble à l’intérieur et à l’extérieur, l’objectif poursuivi étant d’identifier les vices apparents majeurs ou ceux susceptibles de diminuer l’usage ou la valeur de l’immeuble. Cela implique que le rapport devrait indiquer également les vices apparents qui, au premier abord, ne semblent pas très sérieux mais pourraient révéler la présence possible d’un vice caché.
(…)
En effet, si l’inspection révèle la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, l’inspecteur a l’obligation de faire un examen plus approfondi. S’il ne le fait pas et qu’un vice est mis au jour, la conclusion que le vice n’était pas caché s’imposera alors. L’acheteur devra supporter les conséquences de l’examen négligent par son expert. Ironiquement, le vice qui aurait possiblement été occulte pour l’acheteur devient apparent du fait de la faute de l’inspecteur. L’acheteur disposera alors d’un recours en responsabilité contractuelle contre l’inspecteur.
Par conséquent, en cas d’erreur, sa responsabilité pourrait être engagée.
Si vous êtes face à ce genre de situation, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous aiguiller et vous épauler face à la situation, et vous guider tout au long des étapes.
Jonathan Decherf
Avocat associé chez Leximm Avocat Inc.