Vous avez décidé de procéder à des rénovations de votre résidence récemment ou vous décidez de construire votre nouvelle maison.
Pour cela, vous décidez d’engager un entrepreneur en rénovation. Le projet nécessite également un entrepreneur électricien, un entrepreneur plombier, un entrepreneur en toiture ou en revêtement extérieur par exemple, pour réaliser les travaux.
Ces derniers ne contractent pas directement avec vous. Ils sont mandatés par votre entrepreneur en construction.
Ces entreprises sont des sous-traitants de l’entrepreneur général.
Avant de commencer les travaux, vous recevez une lettre de dénonciation du sous-traitant qui vous informe qu’il a obtenu un contrat de la part de l’entrepreneur général pour un montant spécifié et que si l’entrepreneur ne le paie pas, il risque de déposer une hypothèque légale de la construction.
Ce genre de lettre est normale dans le domaine de la construction. On appelle cette lettre un avis de dénonciation de contrat.
L’article 2728 du Code civil du Québec énonce une règle claire : un intervenant, exception faite de l’ouvrier, souhaitant bénéficier de son droit à l’hypothèque légale se doit de dénoncer par écrit son contrat au propriétaire, à moins qu’il n’ait contracté directement avec lui.
La jurisprudence a d’ailleurs établi que la connaissance directe par le propriétaire de travaux exécutés par un sous-traitant ne vaut pas dénonciation au sens de l’article 2728 C.c.Q. Cela n’est donc pas suffisant pour dispenser un sous-traitant de dénoncer son contrat au propriétaire.
Que faire pour s’en prémunir ou pour se protéger ?
Il existe plusieurs solutions pour permettre à un propriétaire de se prémunir des effets néfastes potentiels de l’hypothèque légale de la construction.
Le premier consiste à ne pas payer les versements dus à votre entrepreneur avant d’avoir obtenu des sous-traitants des quittances partielles ou totales. Ce type de documents est souvent requis par les entrepreneurs généraux eux-mêmes pour libérer les paiements.
Le deuxième est la possibilité pour le propriétaire de réserver les sommes nécessaires pour payer tous les sous-traitants et fournisseurs ayant participé à la construction, et ainsi éviter que son immeuble se retrouve grevé d’un droit hypothécaire. On appelle cela communément la retenue.
Attention, il faut que le sous-traitant ait préalablement dénoncé sa créance au propriétaire et qu’il détienne une licence de construction valide.
L’article 2123 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :
« Au moment du paiement, le client peut retenir, sur le prix du contrat, une somme suffisante pour acquitter les créances des ouvriers, de même que celles des autres personnes qui peuvent faire valoir une hypothèque légale sur l’ouvrage immobilier et qui lui ont dénoncé leur contrat avec l’entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux ou services fournis après cette dénonciation.
Cette retenue est valable tant que l’entrepreneur n’a pas remis au client une quittance de ces créances.
Il ne peut exercer ce droit si l’entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante garantissant ces créances. »
Si le sous-traitant publie une hypothèque légale de la construction, malgré vos précautions, il se peut que vous puissiez requérir une demande en radiation de l’hypothèque légale ou une demande en substitution de sûretés.
Si vous êtes face à ce genre de situation, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous aiguiller et vous épauler face à la situation.
Jonathan Decherf
Avocat associé chez Leximm Avocat Inc.