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VICES CACHÉS : L’importance de l’avis de dénonciation

Vous venez d’acquérir une nouvelle résidence récemment. Toutefois, après quelques semaines ou quelques mois de vie à l’intérieur des murs de votre nouveau foyer, des problèmes apparaissent.
Par exemple, il arrive que le toit coule alors qu’il n’a jamais coulé selon le vendeur. Il se peut que de l’eau s’infiltre dans le sous-sol ou que de la pourriture apparaisse à des endroits qui semblaient très secs au moment de la vente. Que faire ?
Si ce genre de problème arrive, il se peut que vous soyez en présence d’un vice de construction ou d’un vice caché. La première chose à faire est de mandater un professionnel pour vérifier quel est le problème.
Une fois que vous avez pris connaissance du problème, et que les professionnels semblent vous dire que ce vice peut s’assimiler à un vice caché, vous devez le dénoncer à votre vendeur par écrit. L’article 1739 du C.c.Q. exige que l’acheteur dénonce le vice au vendeur, par écrit, dans un délai raisonnable de sa découverte :

  1. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du
    jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
    Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

La jurisprudence considère un délai raisonnable entre 1 mois et 6 mois de la connaissance de la gravité et de l’étendue. La Cour d’appel du Québec dans un arrêt souvent cité résume adéquatement les principes applicables à l’obligation de dénoncer :

  1. Le préavis, à l’instar de la mise en demeure, constitue un avertissement du créancier au débiteur qu’il le considère en faute et qu’il entend obtenir satisfaction;
  2. L’acheteur peut être dispensé du préavis dans certaines circonstances, notamment dans les cas suivants :
  • le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer;
  • le vendeur a répudié toute responsabilité à l’égard du vice;
  • le bien est entièrement détruit et il est impossible de l’inspecter;
  • il y a urgence à effectuer les réparations;
  • il est impossible d’aviser le vendeur à temps; ou,
  • le vendeur ne subit pas de préjudice réel résultant de l’absence de dénonciation.
  1. Le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie; il doit permettre au vendeur de vérifier si le vice allégué est couvert par la garantie et de constater les dommages causés;
  2. Le préavis constitue une condition de fond; lorsqu’il n’a pas été donné et qu’aucune exemption ne s’applique, l’action intentée par l’acheteur contre le vendeur doit, en principe, être rejetée;
  3. Cette sanction sévère est justifiée lorsque l’acheteur n’a pas laissé au vendeur la chance de vérifier s’il s’agit d’un vice couvert par la garantie et lorsque l’omission du préavis lui cause préjudice en privant le vendeur de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du vice;
  4. Une demande en justice peut constituer une dénonciation au sens de l’article 1739 C.c.Q. pourvu qu’elle soit introduite dans un délai raisonnable après la découverte du vice, avant toute réparation,
    afin de permettre au vendeur d’inspecter le bien. Lorsque le vendeur est présumé connaître le vice, la dénonciation peut être faite tardivement, et l’action en justice peut constituer à la fois une dénonciation et une mise en demeure. »1

L’objectif de cet avis est de permettre au vendeur de constater, par lui-même, l’existence du vice allégué en temps opportun et de prendre la décision d’y remédier selon ses propres méthodes et solutions.
La transmission d’un avis a pour but d’informer le vendeur de la présence du vice. Le défaut de transmettre cet avis peut s’avérer fatal à la demande en justice de l’acheteur. Si vous êtes face à ce genre de situation, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous aiguiller et vous
épauler face à la situation.


Jonathan Decherf
Avocat associé chez Leximm Avocat Inc.

1 Claude Joyal c. CNH Canada Ltd.

https://www.canlii.org/fr/qc/qcca/doc/2014/2014qcca588/2014qcca588.html

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